В. Лукин
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ИМУЩЕСТВО*
У
же давно стал хрестоматийным
пример из жизни некоего
японского фермера, проживающего
и ведущего хозяйство аккурат
на территории международного
аэропорта «Нарита». Причина
проста: фермер не согласился
расстаться со своей собственностью
в обмен на предложенную
компенсацию, а власти, действуя
в рамках японского законодательства,
не смогли заставить
его передумать. *
такой казус невозможен: Конституция
Российской Федерации
(ч.3 ст.35) допускает принудительное
отчуждение у собственника
его имущества для государственных
нужд по решению суда
и при условии предварительного
и равноценного возмещения.
Здесь, вероятно, уместен «академический»
вопрос о соответствии
приведенной нормы декларированному
в той же самой
Конституции (ч.2 ст.8) положению
о равной защите государством
всех форм собственности –
частной, государственной, муниципальной
и др. На практике,
однако, важно другое, а именно
то, что в сфере гражданских, земельных
и жилищных отношений
сама норма о принудительном
изъятии имущества все чаще
применяется в ущерб правам и
законным интересам собственников
изымаемого имущества.
Жилищный кодекс Российской
Федерации вступил в силу в 2005
году, а с 2007 года к Уполномоченному
от собственников недвижимого
имущества, в особенности
жилых строений и помещений,
начали поступать жалобы
на его принудительное изъятие.
Практически все заявители были
не согласны с предложенным им
возмещением и не считали его
равноценным. Лаг в два года
объясняется тем, что именно
такой срок установлен законом
*
Раздел 4 Доклада Уполномоченного
по правам человека в Российской
Федерации В. Лукина за 2009
год. Полный текст доклада опубликован
в «Российской газете» 28 мая
2010 г.
62
В нашей стране
для предъявления иска о прекращении
права собственности.
Таким образом, вполне очевидно,
что жалобы граждан на нарушение
их права собственности
были порождены применением
Жилищного кодекса Российской
Федерации. Для того чтобы лучше
понять возникшие проблемы,
следует обратиться к положениям
Жилищного кодекса РСФСР
1983 года. Этот закон четко постулировал
обязанность государства
компенсировать собственнику
или нанимателю утрату изъятого
жилья путем предоставления
равноценного жилья. При
этом никаких различий между
собственником и нанимателем
жилья законодательно установлено
не было. И тот, и другой
имели право на получение от
государства одинакового по метражу
жилья.
Напротив, Жилищный кодекс
Российской Федерации права
собственников и нанимателей
строго разграничивает. Наниматели
имеют право на получение
равноценного по площади и благоустройству
жилья в границах
того же муниципального образования.
К собственникам же жилья
применяется выкупной порядок
его изъятия. Именно у собственников
жилья, а их сейчас большинство,
возникает масса проблем.
Главная из них связана с
его оценкой. Закон предполагает
выплату собственнику рыночной
стоимости изъятого жилья, но не
дает ни методологии, ни критериев
для ее исчисления. Понятно,
что, изымая жилье, власть
постарается его стоимость занизить.
Проще всего занизить выкупную
стоимость жилья, воспользовавшись
оценками БТИ,
определяемыми с учетом срока
его
эксплуатации. Выкупная
стоимость получится пустяковая.
Куда деваться собственнику, получившему
в виде компенсации
денежную сумму, на которую
другого жилья не приобрести,
государство, видимо, не волнует.
(Как вариант собственник может
получить и жилье, но опять-таки
исходя из выкупной стоимости
того, что было изъято.) Так что
разногласия практически неизбежны.
Как и положено в цивилизованной
стране, решать их следует
в суде. Трудность лишь в
том, что в российском суде слово
власти «весит» куда больше,
чем слово мелкого собственника.
Очень типичен в этом смысле
нашумевший в 2007 году случай
с выселением семьи П. из принадлежавшего
ей дома в районе
Южное Бутово в Москве. В собственности
у этой семьи из трех
человек (престарелая мать, ее
дочь средних лет и совершеннолетний
внук) находился ветхий
дом из 5 комнат площадью в 120
кв. метров. Участок в 28 соток, на
котором располагался этот дом,
находился у семьи П. в бессрочном
пользовании. Летом 2006
года по решению Зюзинского
районного суда семья П. была
принудительно переселена в однокомнатную
квартиру. Весной
2007 года другим решением того
же суда право собственности
семьи П. на свой дом было прекращено
в обмен на 1,5 миллиона
рублей компенсации, но без
права предоставления дополнительного
жилья. В дальнейшем
префектура ЮЗАО г. Москвы,
стремясь погасить волну осуждения
в СМИ, заключила с семьей
П. «мировое соглашение» на условиях
предоставления двух однокомнатных
квартир и компенсации
за садовые насаждения в
размере 1,2 миллиона рублей.
Эти условия вряд ли можно признать
справедливыми. Фактически
семью П. принудили к заключению
«мирового соглашения».
В этой весьма неприглядной,
но в целом типичной истории
заслуживает внимания одно важное
обстоятельство: вопрос о
компенсации за участок земли
под изъятым домом даже не возник.
Причина очевидна: этот участок
не был оформлен в собственность.
Между тем, согласно
действующему с 2001 года Земельному
кодексу Российской
Федерации, земельные участки,
находящиеся в постоянном (бессрочном)
пользовании или в поМУНИЦИПАЛЬНАЯ
ЭКОНОМИКА N¹3/2010 УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ
Стр.1