Девелопмент недвижимости и комплексное развитие территорий (6000,00 руб.)

Стр.1

Стр.2

Стр.325

Стр.326

Стр.327

Стр.328

С. Н. Максимов ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ И КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ У ЧЕ Б Н ИК Москва 2024

Стр.1

ББКУДК 332(075.8) 65.050я73 М17 Автор: Электронные версии книг на сайте www.prospekt.org Максимов С. Н., доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского государственного университета, научный руководитель магистерской программы «Управление объектами недвижимости и развитием территорий», автор ряда учебников по экономике, управлению и девелопменту недвижимости. Рецензенты: Лимонов Л. Э., доктор экономических наук, профессор департамента государственного администрирования Санкт-Петербургская школы социальных наук НИУ ВШЭ, академический руководитель программы магистратуры «Городское развитие и управление»; Стерник С. Г., доктор экономических наук, ведущий научный сотрудник ИНП РАН, профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации. М17 Максимов С. Н. Девелопмент недвижимости и комплексное развитие территорий : учебник. – Москва : Проспект, 2024. – 328 с. ISBN 978-5-392-42583-9 Учебник раскрывает основную тематику девелопмента недвижимости с учетом международного опыта и отечественных практик: формирование замысла девелопмента, этапы реализации девелоперских проектов, функции девелопера, расчеты и экономические аспекты девелопмента. Завершающая часть учебника посвящена вопросам комплексного развития территорий в современной России. Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2024 г. 65.050я73 ББКУДК 332(075.8) Изображение на обложке было создано студией «Проспект» специально для настоящего издания. Учебное издание МАКСИМОВ СЕРГЕЙ НИКОЛАЕВИЧ И К ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ Печать цифровая. Печ. л. 20,5. Тираж 1000 (1-й завод 100) экз. ООО «Проспект» Подписано в печать 25.09.2024. Формат 60×90 1 111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 4. /16 . ОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ Учебник ISBN 978-5-392-42583-9 ©© Максимов С. Н., 2024 ООО «Проспект», 2024

Стр.2

ОГЛАВЛЕНИЕ Предисловие . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Часть I КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ Глава 1. Девелопмент и редевелопмент в системе рынка недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.1. Понятие девелопмента и редевелопмента недвижимости . . . . . . . 6 1.2. Роль девелопмента и редевелопмента в экономике . . . . . . . . . . .19 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Глава 2. Девелопер и его функции . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 2.1. Девелопер как предприниматель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 2.2. Управленческие функции девелопера . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43 Глава 3. Девелопмент и рынок недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 3.1. Основные этапы девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 3.2. Девелопмент в системе рынка недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . 47 3.3. Мониторинг рынка недвижимости — основа девелоперских решений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62 Глава 4. Градостроительные аспекты девелопмента иредевелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63 4.1. Девелопмент и редевелопмент в городском развитии . . . . . . . . .63 4.2. Градостроительное регулирование девелопмента . . . . . . . . . . . . .68 4.3. Мастер-планирование в девелопменте . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .83

Стр.325

326 | Оглавление Глава 5. Проекты девелопмента недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84 5.1. Содержание и особенности проектов девелопмента . . . . . . . . . .84 5.2. Декомпозиция проектов девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .90 5.3. Участники и окружение проектов девелопмента . . . . . . . . . . . . .100 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103 Глава 6. Управление, планирование и организация проектов девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .105 6.1. Понятие управления проектами и его содержание . . . . . . . . . . .105 6.2. Планирование проекта девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110 6.3. Организационные модели проектов девелопмента . . . . . . . . . .116 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .124 ОСНОВНЫЕ ФАЗЫ ПРОЕКТОВ ДЕВЕЛОПМЕНТА И ИХСОДЕРЖАНИЕ Часть II Глава 7. Предпроектные исследования и разработки . . . . . . . . . . . . . .125 7.1. Анализ возможностей и выбор варианта девелопмента . . . . . .125 7.2. Разработка концепции девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .131 7.3. Подготовка документации по планировке территории и исходно-разрешительной документации на проектирование . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .138 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .148 Глава 8. Разработка, согласование и экспертиза проектной документацией . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .149 8.1. Подготовка исходных данных для проектирования . . . . . . . . . .149 8.2. Содержание, согласование и экспертиза проектной документации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .155 8.3. Технико-экономическое обоснование проекта . . . . . . . . . . . . . .160 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .161 Глава 9. Строительная фаза проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .162 9.1. Привлечение подрядчика, проведение подрядных торгов . . . .162 9.2. Получение разрешения на строительство . . . . . . . . . . . . . . . . . . .171 9.3. Производство строительных работ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .174 9.4. Контроль за ходом строительства. Сдача объекта в эксплуатацию . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .178 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .181

Стр.326

Оглавление | 327 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА Часть III Глава 10. Анализ возможностей и оценка целесообразности проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .183 10.1. Региональная экономика, спрос и возможности для девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .183 10.2. Анализ наилучшего использования земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . .188 10.3. Определение целесообразности проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . .193 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .197 Глава 11. Расчеты и оценки в девелопменте . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .198 11.1. Экономико-пространственные расчеты в девелопменте . . . . . .198 11.2. Оценки экономической целесообразности проекта . . . . . . . . . .201 11.3. Оценка эффективности проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .204 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .216 Глава 12. Финансирование девелопмента — источники, механизмы, управление . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .218 12.1. Источники финансирования проектов девелопмента . . . . . . . . .219 12.2. Механизмы финансирования проектов девелопмента . . . . . . . .225 12.3. Финансирование проектов девелопмента в России . . . . . . . . . .230 12.4. Управление финансированием проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .238 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .240 Глава 13. Управление стоимостью проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .242 13.1. Оценка затрат по реализации проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .243 13.2. Бюджетирование и финансовое планирование проекта . . . . . .247 13.3. Контроль и управление стоимостью проекта . . . . . . . . . . . . . . . .253 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .255 И КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ, РЕДЕВЕЛОПМЕНТ Часть IV Глава 14. Развитие территорий и его разновидности . . . . . . . . . . . . . . .257 14.1. Понятие развития территорий и его концептуальные основы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .257 14.2. Уровни и виды развития территорий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .264 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .269

Стр.327

328 | Оглавление Глава 15. Девелопмент и редевелопмент городских территорий . . . . .270 15.1. Девелопмент городских территорий и его развитие в России . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .270 15.2. Редевелопмент городских территорий: понятие и основные характеристики . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .277 15.3. Редевелопмент промышленных территорий . . . . . . . . . . . . . . . . .286 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .291 Глава 16. Реновация и комплексное развитие застроенных территорий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .293 16.1. Программы реновации территорий в современной России . . .293 16.2. Комплексное развитие территорий как современная форма реновации жилой застройки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .304 16.3. Использование методологии девелопмента при реализации проектов комплексного развития территорий . . . .310 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .321 Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .322 Список рекомендованной литературы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .324

Стр.328