УДК 332.8(075.8)
ББК 65.441я73
Б68
Рецензенты:
Монастырев П. В., доктор технических наук, профессор, директор института архитектуры,
строительства и транспорта Тамбовского государственного технического
университета, член-корреспондент РААСН;
Москвина В. М., кандидат исторических наук, исполнительный директор НП СРО
«Межрегиональная гильдия управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве»,
исполнительный директор Ассоциации общественного контроля в сфере
жилищно-коммунального хозяйства города Москвы «ЖКХ контроль города Москвы».
Б68
Блех Е. М.
Многоквартирный дом: эксплуатация, управление, экономика : учебник.
– Москва : Блок-Принт, 2025. – 544 с.
ISBN 978-5-6053307-7-6
В предлагаемом учебнике рассмотрены принципиальные положения технической
эксплуатации, управления и экономики многоквартирных домов. Он содержит систематизированную
информацию, необходимую при изучении учебных дисциплин,
соответствующих требованиям федерального государственного образовательного
стандарта среднего профессионального образования по специальности 08.02.11
Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома (утвержден
Приказом Минобрнауки России от 10.12.2015 № 1444), при подготовке востребованных
профессий «Специалист по управлению многоквартирным домом» и «Специалист
по эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома».
Значительное место и особое внимание уделено центральной проблеме – организации
работы управляющих компаний с целью обеспечения безопасных и комфортных
условий проживания в многоквартирных домах.
Законодательство и нормативно-правовая база сферы ЖКХ приведены по состоянию
на 31.12.2024.
Учебник предназначен для студентов средних профессиональных организаций
и будет полезен широкому кругу руководителей и специалистов предприятий, связанных
с ремонтом и содержанием жилищного фонда, а также для муниципальных
органов управления.
УДК 332.8(075.8)
ББК 65.441я73
Изображение на обложке с ресурса Shutterstock.com
Учебное издание
Блех Евгений Михайлович
МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
ЭКСПЛУАТАЦИЯ, УПРАВЛЕНИЕ, ЭКОНОМИКА
Учебник
Печать цифровая. Печ. л. 34,0. Тираж 1000 (1-й завод 100) экз../16
Подписано в печать 09.04.2025. Формат 60×90 1
ISBN 978-5-6053307-7-6
© Блех Е. М., 2025
Стр.2
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение .............................................................................................................................. 3
Раздел 1
ОБЩИЕ ДИСЦИПЛИНЫ СРЕДНЕГО
ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
В СФЕРЕ ЖКХ
Глава 1.1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОКОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА ............................................... 6
§ 1.1.1. Жилищное и коммунальное хозяйство:
суть и различия ........................................................................................ 6
§ 1.1.2. Зарождение, основные этапы становления
и развития жилищно-коммунального хозяйства .....................11
§ 1.1.3. Современное состояние жилищно-коммунального
хозяйства России ...................................................................................14
§ 1.1.4. Сущность, роль и значение сервисной деятельности.............16
§ 1.1.5. Организация сервисной деятельности
управляющей компании .....................................................................21
Глава 1.2. СТАНДАРТИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ
В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ .............................................26
§ 1.2.1. Основы метрологии и стандартизации ........................................26
§ 1.2.2. Стандарты профессиональной деятельности ............................31
§ 1.2.3. Независимая оценка квалификаций .............................................35
Глава 1.3. ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ЭТИКА И ЭТИКЕТ .........................41
§ 1.3.1. Понятие и сущность этики и этикета .............................................41
§ 1.3.2. Основы делового общения ...............................................................45
§ 1.3.3. Этика и служебное поведение
руководителей и специалистов управляющих
организаций ............................................................................................51
Стр.535
536
Оглавление
Глава 1.4. КОНФЛИКТОЛОГИЯ
В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ ....................................................................58
§ 1.4.1. Типология конфликтов и причины
их возникновения .................................................................................58
§ 1.4.2. Прогнозирование, профилактика
и предупреждение конфликтов ......................................................63
§ 1.4.3. Урегулирование конфликтов с привлечением
третьей стороны. Основы медиации .............................................68
Глава 1.5. ОХРАНА ТРУДА И БЕЗОПАСНОСТЬ
ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ ................................................................72
§ 1.5.1. Государственная система обеспечения
безопасных условий проживания ..................................................72
§ 1.5.2. Чрезвычайные ситуации природного
и техногенного характера в жилищном фонде ........................77
§ 1.5.3. Производственный травматизм и меры
по его предотвращению .....................................................................83
Глава 1.6. ИНФОРМАТИКА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ТЕХНОЛОГИИ В ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ................................................................................89
§ 1.6.1. Основные понятия автоматизированной
обработки информации .....................................................................89
§ 1.6.2. Технические средства и операционные системы
реализации информационных процессов ..................................91
§ 1.6.3. Текстовые редакторы: назначение, функции
и использование. MS Word ................................................................96
§ 1.6.4. Основы подготовки презентаций с помощью
пакета PowerPoint .................................................................................99
§ 1.6.5. Электронная таблица MS Excel .....................................................102
§ 1.6.6. Система управления базами данных: MS Access ..................106
§ 1.6.7. Информационно-правовые системы .........................................111
§ 1.6.8. Цифровая трансформация жилищной сферы ........................115
УСТРОЙСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Раздел 2
Глава 2.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ЗДАНИЯХ ...........................................120
§ 2.1.1. Основные понятия и определения..............................................120
§ 2.1.2. Классификация зданий ....................................................................122
Стр.536
Оглавление
537
§ 2.1.3. Объемно-планировочные решения жилых зданий .............129
§ 2.1.4. Основные конструктивные элементы ........................................130
§ 2.1.5. Конструктивные системы ................................................................134
Глава 2.2. СТРОИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ
ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ............................................................................138
§ 2.2.1. Основания и фундаменты ...............................................................138
§ 2.2.2. Стены и перегородки ........................................................................141
§ 2.2.3. Перекрытия и полы ...........................................................................148
§ 2.2.4. Покрытия и кровли ............................................................................152
§ 2.2.5. Окна, двери и лестницы ................................................................... 157
Глава 2.3. ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ
ОБОРУДОВАНИЕ ЗДАНИЙ .......................................................163
§ 2.3.1. Водоснабжение и водоотведение ...............................................163
§ 2.3.2. Системы отопления ...........................................................................172
§ 2.3.3. Системы вентиляции и дымоудаления ......................................176
§ 2.3.4. Внутридомовое газовое оборудование ....................................182
§ 2.3.5. Мусоропровод .....................................................................................188
§ 2.3.6. Лифтовое оборудование .................................................................191
§ 2.3.7. Электрооборудование и слаботочные сети ............................199
Раздел 3
ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ, РЕМОНТ,
САНИТАРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ МКД И ПРИДОМОВОЙ
ТЕРРИТОРИИ
Глава 3.1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ
ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ ........................................................204
§ 3.1.1. Организационные основы технического
обслуживания зданий ......................................................................204
§ 3.1.2. Эксплуатационные требования к зданиям и виды
эксплуатационной безопасности .................................................211
§ 3.1.3. Техническая эксплуатационная документация.
Состав, ведение и хранение ..........................................................215
§ 3.1.4. Ключевые функции и структура управляющей
организации .........................................................................................220
§ 3.1.5. Аварийно-диспетчерское обслуживание МКД ......................225
Стр.537
538
Оглавление
Глава 3.2. ОБСЛЕДОВАНИЕ И ЭКСПЕРТИЗА
ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
И ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ .............231
§ 3.2.1. Система мониторинга состояния и технического
обследования зданий .......................................................................231
§ 3.2.2. Обследование технического состояния
конструкций зданий ..........................................................................236
§ 3.2.3. Обследование технического состояния
инженерного оборудования ..........................................................242
§ 3.2.4. Методы оценки физического и морального износа ............249
Глава 3.3. ЭКСПЛУАТАЦИЯ, РЕМОНТ И ОБСЛУЖИВАНИЕ
КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ........................................256
§ 3.3.1. Основания и фундаменты ...............................................................256
§ 3.3.2. Стены и перегородки ........................................................................260
§ 3.3.3. Перекрытия и полы ........................................................................... 267
§ 3.3.4. Покрытие и кровли ............................................................................274
§ 3.3.5. Окна, двери и лестницы ...................................................................280
Глава 3.4. ЭКСПЛУАТАЦИЯ, РЕМОНТ
И ОБСЛУЖИВАНИЕ ВНУТРИДОМОВЫХ
ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ .............................................................286
§ 3.4.1. Водоснабжение и водоотведение ...............................................286
§ 3.4.2. Системы отопления ...........................................................................292
§ 3.4.3. Системы вентиляции и дымоудаления ......................................298
§ 3.4.4. Внутридомовое и внутриквартирное газовое
оборудование ......................................................................................303
§ 3.4.5. Мусоропровод .....................................................................................308
§ 3.4.6. Лифтовое оборудование .................................................................313
§ 3.4.7. Электрооборудование и слаботочные сети ............................318
Глава 3.5. САНИТАРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО
ИМУЩЕСТВА И БЛАГОУСТРОЙСТВО
ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ ................................................323
§ 3.5.1. Основные требования к санитарному
содержанию общего имущества МКД .......................................323
§ 3.5.2. Санитарно-гигиенические мероприятия в МКД ...................328
§ 3.5.3. Требования к содержанию придомовой территории .........331
§ 3.5.4. Безопасность и экология городской среды ............................. 337
Стр.538
Оглавление
539
Глава 3.6. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МКД ..............................................344
§ 3.6.1. Общие сведения о капитальном ремонте
жилых зданий ......................................................................................344
§ 3.6.2. Система финансирования капитального
ремонта МКД .......................................................................................351
§ 3.6.3. Организация капитального ремонта МКД ...............................356
§ 3.6.4. Энергоэффективный капитальный ремонт..............................362
ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МКД
Раздел 4
Глава 4.1. СПЕЦИФИКА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
КАК ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ ...................................................366
§ 4.1.1. Сущность управления и классификация
жилищных фондов .............................................................................366
§ 4.1.2. Организация управления многоквартирными
домами, государственным, муниципальным
жилищным фондом ...........................................................................371
§ 4.1.3. Субъекты управления жилищным фондом
и принципы формирования конкурентной среды ...............375
Глава 4.2. ОСОБЕННОСТИ И ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ ......................................382
§ 4.2.1. Особенности управления общим имуществом
многоквартирного дома ..................................................................382
§ 4.2.2. Способы управления многоквартирными домами .............. 387
§ 4.2.3. Общее собрание собственников
многоквартирного дома ..................................................................392
§ 4.2.4. Непосредственное управление многоквартирным
домом ...................................................................................................... 397
§ 4.2.5. Товарищества собственников жилья
и жилищно-строительные кооперативы ...................................399
§ 4.2.6. Управляющие организации ............................................................404
Глава 4.3. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ
ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ............................ 407
§ 4.3.1. Стандарты и порядок осуществления деятельности
по управлению многоквартирным домом ............................... 407
§ 4.3.2. Правила содержания общего имущества
в многоквартирном доме ................................................................413
Стр.539
540
Оглавление
§ 4.3.3. Ведение и хранение технической документации
на многоквартирный дом ............................................................... 417
§ 4.3.4. Коммуникации с собственниками помещений
по вопросам управления многоквартирными
домами....................................................................................................421
§ 4.3.5. Мероприятия по обеспечению энергосбережения
зданий в процессе эксплуатации ................................................426
Глава 4.4. ОРГАНИЗАЦИЯ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ ..............430
§ 4.4.1. Система договорных отношений в сфере
жилищно-коммунального хозяйства ..........................................430
§ 4.4.2. Организация договорных отношений между
органами местного самоуправления
и организациями жилищного хозяйства
различных форм собственности ..................................................432
§ 4.4.3. Договор управления многоквартирным домом
и организация договорных отношений жилищных
организаций с подрядными организациями .......................... 437
§ 4.4.4. Организация договорных отношений
с ресурсоснабжающими организациями .................................442
§ 4.4.5. Организация договорных отношений по обращению
с твердыми коммунальными отходами .....................................449
Глава 4.5. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ
МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ ......................................453
§ 4.5.1. Надзор и контроль в жилищном хозяйстве ............................453
§ 4.5.2. Порядок организации и осуществления
лицензионного контроля ................................................................ 457
§ 4.5.3. Общественный контроль .................................................................461
Раздел 5
ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ И МЕНЕДЖМЕНТА
Глава 5.1. ТАРИФНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СФЕРЫ ЖКХ ..................465
§ 5.1.1. Основные принципы тарифного
регулирования в России ..................................................................465
§ 5.1.2. Тарифы на коммунальные услуги ................................................ 467
§ 5.1.3. Механизмы и процедуры разработки тарифов
на коммунальные услуги .................................................................472
Стр.540
Оглавление
541
Глава 5.2. ЗАТРАТЫ И СТОИМОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ .....................................................475
§ 5.2.1. Доходная база управляющих организаций ............................475
§ 5.2.2. Плата за жилое помещение ...........................................................478
§ 5.2.3. Порядок определения размера платы за наем
и содержание жилого помещения МКД ...................................485
§ 5.2.4. Порядок определения размера платы
за коммунальные услуги .................................................................489
§ 5.2.5. Размер платы за коммунальные ресурсы,
потребляемые при содержании общего
имущества МКД ..................................................................................496
Глава 5.3. КОММЕРЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ..........................................499
§ 5.3.1. Показатели и методы расчета эксплуатационных
затрат на содержание многоквартирного дома ....................499
§ 5.3.2. Сущность финансового менеджмента управляющей
организации .........................................................................................506
§ 5.3.3. Маркетинг сферы жилищного хозяйства
и коммунальной инфраструктуры ...............................................515
§ 5.3.4. Сущность и содержание коммерческой
деятельности… управляющей организации ...............................521
Литература, рекомендуемая для самостоятельного изучения ...............529
Стр.541